העברת דירה אגב גירושין

העברת דירה אגב גירושין בישראל אינה נחשבת למכירה לצורכי חוק מיסוי מקרקעין כאשר מתקיימים תנאי סעיף 4א לחוק. לכן, ההעברה אינה מחויבת במס שבח ובמס רכישה במועד ביצועה. עם זאת, יש לבדוק את השלכות המס במכירה עתידית, להסדיר את המשכנתה ולהשלים את רישום הזכויות. הסכם גירושין מאושר הוא הבסיס למהלך, אך אינו משלים אותו לבדו.

המיקוד של המדריך: העברת זכויות בדירה במסגרת גירושין — מההסכם ופסק הדין ועד להסדרת המיסוי, המימון והרישום. להעברה משפחתית במתנה ראו העברת דירה ללא תמורה בין קרובים; להבנת הטיפול בהלוואה ובשעבוד קיים ראו מכירת דירה עם משכנתה.

מהי העברת דירה אגב גירושין?

במסגרת חלוקת הרכוש, בני זוג עשויים להסכים שאחד מהם יקבל את מלוא הזכויות בדירה, כנגד תשלום לבן הזוג האחר או כחלק מחלוקת נכסים רחבה יותר.

סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין חל על העברת זכויות במקרקעין, או בזכות באיגוד מקרקעין, שנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין. ההסדר עשוי לחול על העברה בין בני הזוג וגם על העברה מהם לילדיהם, ואינו מוגבל בהכרח לדירת המגורים המשותפת. נוסח החוק בפרסום רשמי של משרד המשפטים.

צריך לוודא שההעברה המתוכננת תואמת לפסק הדין ולתנאי החוק. עצם העובדה שהצדדים מתגרשים אינה מספיקה להחלת ההסדר על כל עסקה ביניהם.

מס שבח ומס רכישה: מה קורה עכשיו ובעתיד?

כאשר מתקיימים תנאי סעיף 4א, ההעברה אינה נחשבת למכירה ולכן אינה מחויבת במס שבח ובמס רכישה במועד ביצועה. מדובר בהעברה שהוצאה מגדר ״מכירה״, ולא רק בפטור ממס על עסקת מכר. הסבר רשמי ליישום סעיף 4א, משרד המשפטים, 2026.

אין להחיל עליה אוטומטית את כללי המס של מתנה בין קרובים, שכן מדובר במסלול משפטי אחר.

האם תשלום לבן הזוג האחר משנה את התוצאה?

עצם קיומו של תשלום איזון אינו שולל בהכרח את תחולת סעיף 4א. יש לבדוק שהעברת הזכויות נעשית במסגרת פסק הדין שניתן אגב הליכי הגירושין ובהתאם להסדר המאושר.

ההסכם צריך להבהיר מה מועבר, למי, כנגד אילו התחייבויות ובאילו מועדים. הסכמות צדדיות שחורגות ממנו מחייבות בדיקה נפרדת.

מה יקרה במכירה עתידית של הדירה?

לגבי הזכויות שהתקבלו אגב גירושין, יום הרכישה ושווי הרכישה לצורכי מס ממשיכים, ככלל, את הנתונים שהיו מיוחסים למעביר. השווי שנקבע בהתחשבנות בין בני הזוג אינו הופך אוטומטית לשווי הרכישה החדש לצורכי מס שבח. הוראת רציפות המס בתיקון 55 לחוק.

לכן, לצד שווי הדירה ויתרת המשכנתה, רצוי לבדוק חשיפת מס עתידית. אין להפחית מס משוער באופן אוטומטי: החיוב תלוי בנתוני הנכס, בנסיבות המכירה ובפטורים שיהיו רלוונטיים.

האם משלמים היטל השבחה בהעברה אגב גירושין?

היטל השבחה ומס שבח הם חיובים שונים. יש לבדוק כל אחד מהם בנפרד.

תיקון 146 לחוק התכנון והבנייה משנת 2023 החריג מהגדרת ״מימוש זכויות״ העברה על פי פסק דין שנקבעה בו העברת זכויות במקרקעין אגב פירוד, בין בני הזוג או מהם לילדיהם, בהתאם לתנאי החוק. כשההחרגה חלה, ההעברה כשלעצמה אינה מחייבת בתשלום ההיטל באותו מועד. נוסח תיקון 146 בספר החוקים.

עם זאת, זו אינה מחיקה של היטל השבחה אפשרי. החבות עשויה להתברר במימוש עתידי, כגון מכירה או קבלת היתר, לפי הדין.

לפני חתימת ההסכם, רצוי לבדוק את המצב התכנוני ולהסדיר את האחריות לחיובים אפשריים. הסכמה פנימית בין הצדדים אינה משנה כשלעצמה את זהות החייב כלפי הרשות.

מה עושים כשיש משכנתה על הדירה?

העברת הבעלות בדירה אינה משחררת אוטומטית מההלוואה. גם אם נקבע בהסכם שאחד מבני הזוג יישא לבדו בתשלומי המשכנתה, שחרור הצד האחר מהתחייבויותיו לבנק דורש הסדרה ואישור בנקאי.

כבר במהלך גיבוש ההסכם כדאי לבדוק:

• האם הבנק יאשר שההלוואה תישאר על שם מקבל הדירה בלבד.
• האם נדרש מימון נוסף לתשלום לבן הזוג המעביר.
• האם צריך למחזר את ההלוואה, לפרוע אותה או לשנות בטוחות.
• מה יקרה אם המימון או שחרור הלווה לא יאושרו במועד.

יש לתאם בין התשלום, העברת הזכויות והשחרור מהחוב. אחרת, אדם עלול להעביר את חלקו בדירה ולהישאר מחויב כלפי הבנק.

מה חשוב להסדיר בהסכם הגירושין?

הוראה כללית שלפיה ״הדירה תעבור לאחד מבני הזוג״ עלולה להשאיר שאלות מהותיות פתוחות. הסכם שניתן לבצע צריך להתייחס לנושאים הבאים:

1. זיהוי הנכס: פרטי הרישום, שיעור הזכויות והצמדות כגון חניה ומחסן.
2. ההתחשבנות: אופן קביעת השווי, יתרת המשכנתה ותנאי תשלום האיזון.
3. המימון: האישורים הנדרשים והדרך לשחרור הצד המעביר מההלוואה.
4. החזקה בדירה: מועד הפינוי או המשך המגורים וחלוקת התשלומים בתקופת הביניים.
5. מסמכים ורישום: חתימות, ייפויי כוח, אישורים וחלוקת האחריות להשלמת ההעברה.
6. עיכובים: מנגנון למקרה של סירוב בנקאי, מסמך חסר או מניעה רישומית.

אם הדירה מושכרת, יש להסדיר גם את דמי השכירות, הפיקדונות וההתחייבויות כלפי השוכרים.

איך משלימים את העברת הזכויות בטאבו?

תחילה בודקים היכן רשומות הזכויות: בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. דרישות ההעברה משתנות בהתאם לסוג הזכות ולמצב הנכס.

התהליך כולל בדרך כלל:

1. הפקת נסח או אישור זכויות ובדיקת משכנתאות, עיקולים והגבלות.
2. התאמת הוראות ההסכם ופסק הדין לפרטי הנכס ולזכויות המועברות.
3. הסדרת דרישות הבנק והאישורים הנדרשים מהרשויות ומהגוף הרושם.
4. הכנת מסמכי ההעברה והגשתם במסלול המתאים.
5. קבלת נסח או אישור זכויות מעודכן ובדיקת השלמת ההסדרה הבנקאית.

פסק הדין אינו מעדכן את מרשם הזכויות באופן אוטומטי. יש לעקוב אחר הטיפול עד להשלמתו ולוודא שגם ההתחייבויות הנלוות להסכם בוצעו.

לדוגמה, כאשר אחד מבני הזוג מקבל את הדירה כנגד תשלום איזון, אין להסתפק בהעברת הכסף: צריך לתאם אותה עם מסמכי ההעברה, הבטוחות והסדרת המשכנתה.

שאלות נפוצות על העברת דירה אגב גירושין

האם חייבים להמתין לסידור הגט?

לא בהכרח. סעיף 4א מתייחס לפסק דין שניתן אגב הליכי גירושין. יש לבדוק את ההחלטה השיפוטית ואת הקשר של ההעברה להליכים. הסכם פרטי שטרם קיבל תוקף מתאים אינו מספיק כשלעצמו.

האם אפשר להעביר את הדירה לילדים?

הסעיף מתייחס גם להעברה מבני הזוג לילדיהם. יש לבחון את תנאי ההסדר ואת השלכות הבעלות על הילדים. כשהמקבל קטין, נדרשת בדיקה נוספת של האישורים המתאימים ושל ניגודי עניינים אפשריים.

האם ההסדר חל גם כשמוכרים את הדירה לקונה חיצוני?

לא מכוח עצם הגירושין. מכירה לצד שלישי נבחנת לפי כללי מיסוי המקרקעין הרלוונטיים לעסקה, לרבות פטורים אפשריים. חלוקת התמורה בין בני הזוג אינה הופכת אותה להעברה ביניהם לפי סעיף 4א.

כמה זמן נמשכת העברת הזכויות?

משך הטיפול תלוי באישורי הבנק, בשלמות המסמכים ובמצב הרישום. כדאי לקבוע בהסכם מועדים שמתחשבים בתלויות האלה ומנגנון לטיפול בעיכובים.

ליווי משפטי להעברת דירה במסגרת גירושין

העברת דירה במסגרת גירושין מחייבת התאמה בין ההסכם, המיסוי, המימון והרישום. בדיקה מוקדמת מאפשרת לזהות קשיים לפני שנוצרות התחייבויות שקשה לקיים.

עומדים להעביר או לקבל זכויות בדירה במסגרת גירושין? ניתן לפנות למשרד עו״ד אסף ארזי־ביטון לבחינת היבטי המקרקעין והמיסוי של ההעברה, בתיאום עם הטיפול בהליך המשפחתי. לקראת הפנייה כדאי להכין נסח טאבו או אישור זכויות, טיוטת הסכם או הסכם מאושר ופרטי משכנתה עדכניים.

הבהרה: האמור במאמר זה מובא כמידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לקבלת ייעוץ פרטני מעורך דין. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, ומומלץ להיוועץ בעורך דין לפני קבלת החלטה או נקיטת פעולה.