לרכישת דירה חדשה מחברה יזמית ("דירת קבלן") יש מאפיינים שונים מאשר עסקת רכש של דירת יד שנייה. מצד אחד, יש יתרונות רבים הבאים לידי ביטוי בכללי חוק המכר החלים על העסקה ומצד שני החיסרון המרכזי הוא הרכישה "על הנייר" של דירה שטרם קיימת במציאות המלווה בסיכון. ברכישה של דירה מקבלן, יש כמה דברים שחשוב מאוד לשים לב אליהם:
המיקוד של המדריך: רשימת בדיקות מעשית לרוכשי דירה חדשה מקבלן לפני חתימה. להעמקה בסיכוני ההתקשרות ראו סיכונים משפטיים ברכישה מקבלן; לבעיות לאחר המסירה ראו ליקויי בנייה בדירת קבלן.
מי היזם ומי הקבלן – יש לבדוק את המוניטין והעבר של החברה היזמית ושל החברה הקבלנית הבונות את הפרויקט – מהן חוות הדעת של לקוחות שרכשו דירות? האם היזם עמד בזמנים? מה היה סטנדרט הבנייה? האם היו ליקויים ומה חומרתם? כמו כן, חשוב לבצע בדיקה כלכלית של היזם.
המצב המשפטי של הקרקע – מי הבעלים? האם מדובר בעסקת קומבינציה? האם הבעלות היא בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל או גורם משכן אחר? מה מעמד המוכר מבחינה קניינית? – לכל אלה יהיו משמעויות קריטיות לעסקה ולביטחון ברכישת הדירה.
האם יש ליווי בנקאי לפרויקט? – סוגיית הליווי הבנקאי היא חשובה מאוד, משום שללא ליווי בנקאי לא ניתן לקבל ערבות בנקאית לקבלת הדירה ("ערבות חוק המכר") בשיטת השוברים.
היתר בניה ותב"ע – בדיקה של הדירה בהיתר ובתוכנית בניין עיר הרלוונטית לפרויקט.
מפרט טכני ותשריטים – קבלת תשריטים מלאים של הדירה, הקומה, והשטחים המשותפים וכן מפרט טכני מלא – ולוודא התאמה להבטחות של הקבלן.
בדיקת לוח התשלומים – חשוב לוודא שלוח התשלומים תואם את חוק המכר, וכן את המימון של הרוכש (הון עצמי + משכנתא).בנוסף, תפקידו של עורך הדין הוא לוודא שבהסכם המכר כל מה שהובטח לרוכש הדירה מעוגן מבחינה משפטית וכן שאין סעיפים שעלולים לסכן את רוכש הדירה. כמו כן, בסוגיית המיסוי, עורך הדין יבדוק את זכויות הרוכש ואת גובה מס הרכישה שעליו לשלם – ולדווח בהתאם לרשויות המס. בנוסף, עליו לוודא שמיסוי שעל הקבלן לשלם (לרבות היטלי השבחה) לא ייפול על הרוכש.
סוגיה נוספת היא הרישום העתידי של הבית המשותף. עורך דין מטעמו של הרוכש יוודא שהיזם מתחייב לרשום את הדירה על שם הרוכש בפנקס הבתים המשותפים. בדרך כלל, יצורף להסכם הרכישה נספח ובו עקרונות שיעוגנו בעתיד בתקנון הבית המשותף, כאשר הבניין יירשם כבית משותף. בשלב זה עורך הדין של הרוכש צריך לוודא שזכויותיו בבית המשותף (כגון גובה דמי ועד בית, שימוש במתקנים משותפים, הצמדות וכד') לא ייפגעו.
לסיכומו של עניין, הסתמכות על עורך הדין של היזם היא טעות, מאחר ועורך דין מקצועי מטעמו של הרוכש יבדוק פרטים רבים בתהליך הרכישה, ישמור על הרוכשים מפני סכנות ויעמוד על זכויות הרוכשים בתהליך.
הבהרה: האמור במאמר זה מובא כמידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לקבלת ייעוץ פרטני מעורך דין. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, ומומלץ להיוועץ בעורך דין לפני קבלת החלטה או נקיטת פעולה.
